Verkleidung der neusten Heizwertheizung von Junkers mit offenen Anschlüssen?

[Andreas1956]

@KarlZei: Ich halte an meiner Rechtsauffassung fest. Wie der dortige Rechtsstreit am Ende ausgegangen ist, ist unbekannt, da der BGH den Fall an die Tatsacheninstanz zurückverwiesen hat. Es waren mehrere entscheidungsrelevante Tatsachen vom Berufungsgericht nicht festgestellt worden, obwohl ohne deren Feststellung eine Entscheidung nicht zu dieser oder jener Rechtsfolge führen konnte. Der BGH hat die Kündigung weder bestätigt, noch aufgehoben.

Ich stimme dem BGH insoweit zu, als nicht erst ein titulierter Duldungsanspruch zu einer Duldungspflicht des Mieters für Arbeiten der Modernisierung oder Instandsetzung führt, denn das würde in der Praxis ja bedeuten, daß der Vermieter im Zweifel vor jeder einzelnen Maßnahme erst einen gerichtlichen Duldungstitel erstreiten müßte. Das wäre kaum praktikabel. Nur bedeutet das nicht, daß der Mieter jeglichen Zutrittsverlangen seitens des Vermieters entsprechen muß, denn wollte man dieses annehmen, würde es die mit der Ewigkeitsklausel behafteten Art. 13 und 14 GG aushebeln. Die dadurch geschützten Rechte des Mieters hat der BGH erstaunlicherweise überhaupt nicht mit in den Blick genommen, so daß nicht anzunehmen ist, daß diese Rechtsauffassung einer Prüfung durch das BVerfG standhalten würde. Einfachrecht bricht niemals Verfassungsrecht, sondern ist subsidiär.

Die Begründetheit einer Kündigung ist jedenfalls eine Frage der Abwägung der beiderseitigen Interessen und Rechte, die man jedoch gar nicht abwägen kann, solange man diese gar nicht festgestellt hat. Deshalb ging das auch zurück in die Berufungsinstanz.

Im hiesigen Falle müßte man abwägen, welches (objektive!) Interesse der Vermieter daran haben kann, seine Therme nach knapp 50 Tagen erneut zu warten. Diesbezüglich trägt der VM die Darlegungs- und Beweislast. Zu bedenken ist, daß eine Wartung von Heizthermen in aller Regel nicht häufiger erfolgt, als im Abstand von etwa einem Jahr. Das gilt um so mehr, als die hiesige Therme noch neu ist. Sofern der VM seinen vermeintlichen Anspruch insoweit nicht darlegen und beweisen kann, fehlt es bereits an einem objektiven Grund, auf den man eine Kündigung stützen könnte.

Will jedenfalls ein Vermieter daß ihm der Mieter für Arbeiten den Zutritt zur Wohnung gewährt, muß er das plausibel und nachvollziehbar begründen. In dem vor dem BGH verhandelten Fall des Hausschwamms ist die Sache wesentlich anders gelagert, als bei einer erneuten "Wartung" einer neuen Therme nach kaum 50 Tagen. Um so weniger nachvollziehbar das Ansinnen des VM ist, um so höher die Ansprüche an dessen Begründung.

 

[KarlZei]

Das ist ja alles schön und gut, geht aber wieder an meinem Beitrag vorbei.

1. Wenn Mieter die Handwerker einfach so nicht reinlässt, also ohne Einspruch, Absage oder was auch immer vorher, verstößt er gegen mietvertragliche Pflichten.
2. Für eine Kündigung aus diesem Grund ist ein vorheriger 'Duldungstitel' nicht erforderlich.
Der Vermieter kann also grundsätzlich (fristlos) kündigen und niemand kann ihn daran hindern, die Kündigung auszusprechen. Ob er mit seiner Kündigung tatsächlich durchkommt, ist dann eine ganz andere Geschichte. Das entscheidet im Zweifelsfall ein Gericht unter Berücksichtigung aller relevanten Umstände; Binsenweisheit.
Befolgt der Betroffene Deinen Rat (nicht reinlassen), riskiert er, für dadurch entstandene Kosten aufkommen zu müssen, und riskiert er zudem eine Kündigung, gegen die er dann rechtlich vorgehen muss. Dabei ließe sich das doch ganz einfach vermeiden: beim Vermieter vorher in geeigneter Form Widerspruch einlegen.

 

[Dr Schorni]

Ja, Zutrittsverweigerung klar ankündigen, wenn der Handwerker DANN trotzdem kommt ist ER selber schuld.

 

[Andreas1956]

Mir ist kein Mietvertrag bekannt, in dem eine Pflicht vereinbart wäre, daß der Mieter den VM oder von ihm beauftragte Dritte grundsätzlich in die Wohnung zu lassen hätte. Das bestimmt auch kein Gesetz. Worauf soll sich denn dann - Deiner Ansicht nach - ein "Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten" gründen?

Kündigungen kann der Vermieter auch wegen Vollmondes oder Winterdepression aussprechen, daran kann ihn erst einmal niemand hindern. Ob allerdings die Kündigung begründet ist und durchgreift, wird man sehen. Ich halte nichts davon es so darzustellen, als sei der Mieter praktisch immer gleich dem Risiko des Wohnungsverlusts ausgesetzt, nur weil er nicht nach der Pfeife des VM tanzt. Denn nicht nur der VM hat Rechte, sondern auch der Mieter. Grundsätzlich muß der VM von seinem Betretungsrecht äußerst schonend Gebrauch machen, das heißt, jede vermeidbare Belästigung hat zu unterbleiben. Will er die Privatsphäre des Mieters stören, muß der VM zwingend darlegen, was gemacht werden soll und warum das jetzt notwendig ist. Anders könnte der Mieter überhaupt nicht prüfen, ob es sich um eine Maßnahme handelt, die zu dulden er gehalten ist.

Natürlich ist es ratsam und auch sinnvoll, wenn der Mieter auf eine solche Ankündigung zunächst so reagiert, daß er das Gespräch mit dem VM sucht und diesen bittet ihm zu erläutern, warum schon wieder eine Wartung vorgenommen werden soll. Sollte dann eine plausible Begründung kommen, wird kein vernünftiger Mieter die Maßnahme ablehnen. Kommt jedoch keine, dann weist er eben den VM darauf hin, daß er diese nicht nachvollziehbare Maßnahme nicht dulden wird.

Schließlich müssen wir auch noch bedenken, daß die Wartungskosten - anders als Kosten einer Instandsetzung - auf den Mieter umgelegt werden dürften. Würde der Mieter diese Arbeiten zulassen, hätte er damit konkludent zugestimmt und könnte sich dann später nicht verweigern, wenn es um die Bezahlung geht. Denn hat ein Mieter Zweifel an der Notwendigkeit oder auch nur dem Sinn der beauftragten Arbeiten, so würde es dem entsprechen, diese Arbeiten nicht zuzulassen. Läßt er sie hingegen doch zu, muß er auch berappen.

 

[KarlZei]

Mir ist kein Mietvertrag bekannt, in dem eine Pflicht vereinbart wäre, daß der Mieter den VM oder von ihm beauftragte Dritte grundsätzlich in die Wohnung zu lassen hätte. Das bestimmt auch kein Gesetz. Worauf soll sich denn dann - Deiner Ansicht nach - ein "Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten" gründen?

§555a BGB.

 

[Dr Schorni]

Eben, in dem Fall wenn man als Mieter den Handwerker reinlässt hat man doch die A-Karte: DANN heißts sofort "warum haste den dann reingelassen, JETZT musst Du auch bezahlen obwohl es unnötig war und ich doof bin". Da beruf ich mich aufs Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung. Gibts keinen zwingenden Grund dass einer reinkommt, dann KOMMT KEINER REIN!

 

[KarlZei]

Reinlassen ist nur dann ein Thema, wenn es angekündigt oder sofort erforderlich war. Und natürlich kann sich Mieter jederzeit weigern, Handwerkern Zugang zur Wohnung zu gewähren. Nur hat er dann auch die finanziellen und rechtlichen Konsequenzen zu tragen, wenn der Vermieter diesbezüglich alles richtig gemacht hat. Und bezahlen muss Mieter nur, wenn die rechtlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind. So sind Reparaturkosten in der Regel Sache des Vermieters (Kleinreparaturen außen vor) und andere Sachen sind abhängig von den Regelungen im Mietvertrag. Wenn z.B. die Übernahme der Wartungskosten für die Heizung nicht im Mietvertrag geregelt ist, braucht Mieter die auch nicht bezahlen. Ist leider alles nicht so einfach...

 

[Dr Schorni]

Ja, aber ICH würd niemals DUMMHEIT und Willkür mittragen, unterstützen, geschweige be zah len!

 

[Andreas1956]

@KarlZei: Na dann weise mal nach, daß eine Wartung einer Therme ERFORDERLICH war, obwohl sie noch kein Jahr in Betrieb war, offenbar normal funktioniert und nun bereits zum zweiten Mal innerhalb von 50 Tagen "gewartet" werden soll. Da muß die Begründung aber schon eine extrem gute sein. In der bloßen Aufforderung, zwecks (neuerlicher und vom üblichen Turnus stark abweichender) Wartung der Therme am Tage XY einen Handwerker in die Wohnung zu lassen, liegt noch keine Begründung des Vermieters, weshalb er den Mieter bereits nach so kurzer Zeit abermals in gleicher Angelegenheit behelligen will.

Und noch einmal: Das bürgerliche Recht ist sogenanntes Einfachrecht, das dem Grundgesetz (Verfassungsrecht) unterordnet ist. Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, muß das Gericht nicht nur prüfen, ob der VM überhaupt einen hinreichenden Grund für die erneute Inanspruchnahme des Mieters darlegen und ggf. auch beweisen kann. Kann er das, wovon ich vorliegend nicht ausgehe, muß man im nächsten Schritt abwägen, welches Grundrecht schwerer wiegt, das des Vermieters sein Eigentum in Ordnung zu halten, oder das des Mieters auf Unverletzlichkeit der Wohnung. Diese Tatsachenfeststellung ist grundsätzlich Angelegenheit des Tatrichters, letztmalig also der Richter eines OLG.

Der BGH als etwaige Revisionsinstanz müßte dann - selbst wenn er sie nicht für richtig hielte - von diesen "festgestellten" Tatsachen ausgehen und ist insoweit revisionsrechtlich darauf beschränkt zu prüfen, ob unter Zugrundelegung dieser Tatsachen die ausgeurteilte Rechtsfolge "vertretbar" ist. Vertretbar heißt in diesem Zusammenhang, es muß zumindest möglich sein, zu diesem Ergebnis zu gelangen, ohne gegen Denkgesetze oder geltendes Recht zu verstoßen. Dann kann selbst der BGH die Entscheidung der Vorinstanz nicht in Frage stellen, auch wenn er das anders entschieden hätte als das OLG. Denn die Revision dient nur noch der Überprüfung auf mögliche Rechtsfehler, nicht jedoch einer erneuten Aufrollung des Falles mit Beweisaufnahme und Tatsachenfeststellung. Hätte das OLG festgestellt, daß das Gras lila und die Kuh gelb ist und darauf seine Entscheidung gestützt, dann kann der BGH nicht mehr monieren es gebe kein lila Gras; er müßte vielmehr das lila Gras zugrunde legen und prüfen, ob das Urteil vertretbar ist, wenn das Gras lila war.

 

[KarlZei]

Du bist doch schon wieder mindestens einen Schritt zu weit. Dass das Ganze in einem Rechtsstreit enden kann, liegt in der Natur der Sache. Aber es ist müßig, jetzt darüber zu diskutieren, welche Argumente in einem ev. eskalierenden Rechtsstreit vorgebracht werden könnten und wie dieser Rechtsstreit dann ausgehen könnte.
Wenn der Mieter eine formal korrekte Mitteilung erhält, dass Handwerker kommen, und er das nicht will, dann sollte/muss er tätig werden, bevor die Handwerker vor der Tür stehen. Macht er das nicht, akzeptiert er also stillschweigend und lässt er dann die Handwerker abblitzen, hat er potenziell ein Problem - wenn denn der Vermieter alles richtig gemacht hat.

 

[Andreas1956]

@KarlZei: Es war ganz und gar nicht mein Tipp, als ersten Schritt den Handwerker abzuweisen. Aber das sollte man eben AUCH tun, wenn der VM an seinem Ansinnen festhält. Ich weiß auch nicht wie sonst Du meine nachfolgende Aussage sonst verstehen willst, als daß der Mieter zunächst genau das tun sollte, was Du hier nun forderst.

Natürlich ist es ratsam und auch sinnvoll, wenn der Mieter auf eine solche Ankündigung zunächst so reagiert, daß er das Gespräch mit dem VM sucht und diesen bittet ihm zu erläutern, warum schon wieder eine Wartung vorgenommen werden soll. Sollte dann eine plausible Begründung kommen, wird kein vernünftiger Mieter die Maßnahme ablehnen. Kommt jedoch keine, dann weist er eben den VM darauf hin, daß er diese nicht nachvollziehbare Maßnahme nicht dulden wird.

 

[Dr Schorni]

Alte Regel wie damals: Ansprache - Schußwaffenandrohung - Warnschuß - gezielte Schüsse....

 

[KarlZei]

Es war ganz und gar nicht mein Tipp, als ersten Schritt den Handwerker abzuweisen.

Ich habe mich immer hierauf bezogen:

Eine objektive Notwendigkeit schon nach 50 Tagen erneut zu warten, besteht nicht. Wenn durch diesen Unsinn erneut Kosten für Dich entstehen sollen, würde ich an Deiner Stelle die Handwerker nicht in die Wohnung lassen und den Vermieter schriftlich auffordern mitzuteilen, warum nach so kurzer Zeit eine neuerliche Wartung notwendig sein soll und welche konkreten Gründe das hat.

Gut, ich streiche gleich "(Dein Tipp)" in meinem letzten Beitrag.

 

[Andreas1956]

Eine Aufforderung an den VM, zu begründen, warum nach 50 Tagen eine erneute Wartung vorgenommen werden soll, sagt über die Reihenfolge der Schritte nichts aus. Jedoch ist nicht auszuschließen, daß der Termin so zeitnah stattfinden soll, daß es gar nicht mehr anders geht, als den Handwerker zunächst abzuweisen. Denn anderenfalls, das habe ich weiter oben erläutert, kann in dem Einlaß des Handwerkers eine konkludente Zustimmung des Mieters zu den Arbeiten gesehen werden. Diese wiederum kann Auswirkungen darauf haben, ob der Mieter die neuerlichen Wartungskosten umgelegt bekommen darf oder nicht.

 

[Dr Schorni]

Eben. Deshalb: an die Fußmatte schaltbar 230 Volt anlegen, dann is RUHE!

 

[Andreas1956]

Eben. Deshalb: an die Fußmatte schaltbar 230 Volt anlegen, dann is RUHE!

"Bei mir war keiner!" xD

Aber mit dem Handwerker träfe es ja den Falschen, nicht er ist für den Unfug verantwortlich, sondern der VM. Ansonsten gilt: Verhalte Dich gnädig, aber habe eine Panzerdivision in Hinterhand.

 

[KarlZei]

Jedoch ist nicht auszuschließen, daß der Termin so zeitnah stattfinden soll, daß es gar nicht mehr anders geht, als den Handwerker zunächst abzuweisen.

Ja. Je weniger Zeit der Vermieter zwischen Ankündigung und Handwerkertermin ansetzt, desto größer wird das Risiko, dass er damit auf die Nase fällt. Leider ist nicht festgelegt, wie viel Zeit zwischen beiden liegen muss. Es ist nur die Rede von "rechtzeitig". Kann also auch in einem Rechtsstreit enden.

Denn anderenfalls, das habe ich weiter oben erläutert, kann in dem Einlaß des Handwerkers eine konkludente Zustimmung des Mieters zu den Arbeiten gesehen werden.

Das sehe ich nicht wirklich, weil es ja eine gesetzliche Duldungspflicht gibt und solche Sachen wie Wartung entweder im Mietvertrag geregelt sind oder nicht bezahlt werden müssen. Aber auch das könnte wieder in einem Rechtsstreit enden.

 

[Andreas1956]

Alles was man tut oder unterläßt KÖNNTE in einem Rechtsstreit enden. Jede Autofahrt könnte in einem Rechtsstreit enden, lassen wir deshalb das Auto stehen?

 

[KarlZei]

Nö, das mache ich nur der Umwelt zuliebe ;-)

 

[Dr Schorni]

Aber mit dem Handwerker träfe es ja den Falschen, nicht er ist für den Unfug verantwortlich,

Ja neh! DER macht ja da MIT bei deisem Schwachsinn, also triffts schon den Richtigen - wenns auch wohl den Mitarbeiter trifft.